Самолётъ: Конец безумия? Ажиотажный спрос на жильё падает вместе с темпами его строительства | Инвестиционная группа «УНИВЕР»

Пресс-центр

Самолётъ: Конец безумия? Ажиотажный спрос на жильё падает вместе с темпами его строительства

05.05.2021
Комментирует Директор Центра Биржевой УНИВЕРситет Департамента инвестиционного анализа и обучения  "Универ Капитал" Сергей Дроздов:



"Государство, несмотря на многие заявления официальных лиц, так уж сильно заинтересовано в снижении цен на недвижимость."



Неестественный рост цен на жильё останавливают свёртывание программы льготной ипотеки, повышение ставки ЦБ. И, может быть, главное, — исчерпание платёжеспособного спроса населения, большая часть которого уже съедена инфляцией. Скорее всего, цены на жильё в этом году так быстро расти уже не будут. Но и снижаться — тоже. В этом, прежде всего, не заинтересовано правительство страны…

Эксперты сомневаются, что причина только в этом. «Трудно поверить, что население, чьи доходы за прошлый год, согласно Росстату, сократились на 3,5%, могло сгенерировать столь масштабный потребительский спрос на жилье, который пришелся на 2020 год. Скорее всего, основную роль начинает играть инвестиционный спрос, подогреваемый низкими ставками по ипотеке и дефицитом жилья во многих регионах», — говорит экономист банка ЦентроКредит и автор телеграм-канала MMI Евгений Суворов.

Проще говоря, рынок стал объектом масштабных спекуляций, что, конечно, не делает жилье доступнее — сейчас ситуация на рынке по ажиотажу напоминает начало нулевых.

Несмотря на радостный отчёт департамента строительства Вологодской области о том, что более восьми тысяч семей на Вологодчине улучшили жилищные условия в 2020 году благодаря нацпроекту «Жилье и городская среда», а , плановое значение показателя по объему жилищного строительства в минувшем году исполнено на 119,6%, сложно определить сколько в этом объёме жилья, реально приобретённого для проживания, а сколько — купленного для сохранения сбережений или спекуляции.

В России существует довольно мощное строительное лобби на самых высших эшелонах власти — доля строительства в национальном ВВП оценивается в 6-8%. По сути, льготная ипотечная ставка в сочетании с определенным дефицитом предложения позволила застройщикам перенаправить в стоимость жилья часть своих затрат на стройматериалы, оплату труда и переход на проектное финансирование. Практически во всех регионах, а ещё более заметно в крупнейших агломерациях наблюдался порою двузначный рост цен сначала на новое жилье, а потом и на «вторичку», отмечает Евгений Суворов.

По его мнению, трудно считать население основным бенефициаром такой льготной программы, а саму ее реализацию — удачной.

Дополнительным фактором для роста цен на жилье стала непривлекательность банковских депозитов, ставки по которым опустились до 4%. В поисках доходности часть денег начала в инвестиционных целях перетекать на рынок жилья, увеличивая спрос. По некоторым оценкам, 20-25% от общего числа взятых по льготной ставке кредитов относятся именно к такой «инвестиционной ипотеке».

В Череповце в прошлом году цены на недвижимость выросли на 30–40%. Причём и на первичном, и на вторичном рынках. Однокомнатные квартиры на вторичном рынке в среднем предлагают по цене 58 тысяч рублей за квадратный метр, двух- и трехкомнатные — почти по 48 тысяч за «квадрат». Но, по словам риелторов, покупательский ажиотаж начал снижаться, и цены перестали ползти вверх.

Кроме того, летом должна завершиться программа льготной ипотеки под 6,5% на покупку жилья в новостройках. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в интервью «Известиям» заявила, что продление программы возможно в 24 регионах. Вологодская область в этот список не входит.

При этом рост ключевой ставки ЦБ и выросшие ставки на рынке госдолга ограничивают дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

По мнению Суворова, спрос на жильё в значительной мере был исчерпан осенью и в начале зимы. А подросшие цены еще больше сдерживают желание (и возможности) брать ипотечные кредиты.

Тем более, что, как подсчитал онлайн-сервис по продаже недвижимости ЦИАН, в трети крупных городов страны льготная ипотека себя исчерпала: общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке сегодня оказывается выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (на 6%, или 123 000 руб.), Ярославле (6%, или 127 000 руб.), Барнауле (3%, или 65 000 руб.), Самаре (1%, или 12 000 руб.).

Рост цен нивелировал выгоду от господдержки в Перми, Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Краснодаре. В частности, в Санкт-Петербурге льготная ипотека позволяет сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). По оценкам ЦИАН, в среднем заёмщики сегодня выплачивают 26 600 руб. в месяц по льготной ипотеке, что на 10% больше расходов, которые несли покупатели жилья, взявшие кредит год назад. До роста цен на жильё, спровоцированного программой льготного ипотечного кредитования.

На этом фоне Росстат отмечает замедление темпов строительства жилья. По его данным в 1 квартале 2021 года в Вологодской области введено в эксплуатацию 628 квартир в многоквартирных и жилых домах, построенных населением, общей площадью жилых помещений 54,9 тыс. кв. метров. По сравнению с I кварталом 2020 года объём ввода в эксплуатацию жилья сократился на 32,6%.

По мнению Алексея Ведева, доктора экономических наук, заведующего лабораторией структурных исследований РАНХиГС, строительная отрасль в своём жилищном сегменте демонстрирует частный случай типичной для российской экономики реакции на расширение внутреннего спроса. В идеальной ситуации фирмы в рамках расширения внутреннего спроса должны реагировать ростом предложения товаров и услуг. Однако в России промышленность (и, в частности, строительная индустрия) на рост спроса отвечает не ростом выпуска, а ростом цен. Конкретнее, отмечает Ведев, 60% прироста внутреннего спроса покрывалось инфляцией, 20% — импортом и лишь 20% — расширением физических объемов выпуска. Столь низкая эффективность реагирования производителей на расширение спроса, полагает эксперт, и обусловила стагнацию экономики в последние 10 лет.

Понятно, что всех интересует вопрос: а что будет с ценами на жильё дальше? Доходы населения пока не собираются расти, а полагаться целиком и полностью на инвестиционный спрос было бы не совсем логично, рассуждает Евгений Суворов. Какая-то часть взявших ипотечный кредит граждан, вполне возможно, не сможет обслуживать проценты по кредиту, и у банков начнут появляться залоговые квартиры, которые они будут продавать, но уже с дисконтом. Это может остановить неестественный рост цен последнего времени.

Аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева считает, что рост цен начнет замедляться во второй половине года, когда будет завершена программа льготной ипотеки и соотношение спроса и предложения начнет стабилизироваться. «Девелоперы в полном объеме восстанавливают строительство имеющихся объектов, а также осваивают новые территории, поэтому постепенно предложение будет расти, а спрос снижаться, поскольку большая часть населения уже реализовала свои инвестиционные и жилищные амбиции», — поясняет свою позицию эксперт.

А вот эксперт ИК «Универ капитал» Сергей Дроздов не уверен, что государство, несмотря на многие заявления официальных лиц, так уж сильно заинтересовано в снижении цен на недвижимость.

«Это [снижение цен, — СамолётЪ] нанесёт удар и по строительной отрасли, выступающей драйвером спроса на многие виды промышленной продукции, и по качеству кредитных портфелей банков, — указывает он. — Льготная ипотечная программа в целом скорее была направлена на поддержку этих отраслей, а также на некоторое перераспределение предложения в пользу менее состоятельной части населения. Но не на снижение цен».



Источник: Самолётъ


Поделиться:

Почему мы

Инвестиционная группа «УНИВЕР» — одна из крупнейших частных инвестиционных групп России

С 1995 года работаем во всех сегментах финансового рынка, формируя успешные решения для институциональных, корпоративных и частных клиентов.

С 1995 года работаем во всех сегментах финансового рынка, формируя успешные решения для институциональных, корпоративных и частных клиентов.

Членство с 2007 года
 

Умеренно высокий уровень кредитоспособности

Moore Stephens

Аудитор

Наивысший уровень качества услуг

Топ-10
 
Топ-25
 

Настоящим ООО «УНИВЕР Капитал» уведомляет о том, что ООО «УНИВЕР Капитал» осуществляет свою деятельность на рынке ценных бумаг на условиях совмещения различных видов деятельности в соответствии со следующими лицензиями профессионального участника рынка ценных бумаг:

Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-12601-100000 от 09 октября 2009 года, выдана Федеральной службой по финансовым рынкам, срок действия – без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление дилерской деятельности № 045-12604-010000 от 09 октября 2009 года, выдана Федеральной службой по финансовым рынкам, срок действия – без ограничения срока действия.

Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление депозитарной деятельности № 045-12895-100000 от 02 февраля 2010 года, выдана Федеральной службой по финансовым рынкам, срок действия – без ограничения срока действия.

Настоящим ООО «УНИВЕР Сбережения» уведомляет о том, что ООО «УНИВЕР Сбережения» осуществляет свою деятельность на рынке ценных бумаг на условиях совмещения различных видов деятельности в соответствии со следующими лицензиями профессионального участника рынка ценных бумаг:

Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-13789-100000 от 29 августа 2013 года, выдана Федеральной службой по финансовым рынкам, срок действия – без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-13792-001000 от 29 августа 2013 года, выдана Федеральной службой по финансовым рынкам, срок действия – без ограничения срока действия.

Информация, предоставленная на настоящем сайте носит ознакомительный характер и не должна рассматриваться как предложение купить или продать иностранную валюту, ценные бумаги и/или иные финансовые инструменты. ООО «УНИВЕР Капитал» и ООО «УНИВЕР Сбережения» не гарантируют доходов и не дают каких-либо заверений в отношении доходов инвестора от инвестирования в финансовые инструменты, которые инвестор приобретает и/или продает, полагаясь на информацию, полученную ООО «УНИВЕР Капитал» или ООО «УНИВЕР Сбережения».

ООО «УНИВЕР Капитал» и ООО «УНИВЕР Сбережения» не несут ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые на настоящем сайте, а также не гарантируют возврат, эффективность и доходность инвестиций.

Информация, предоставленная на настоящем сайте, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. ООО «УНИВЕР Капитал» и ООО «УНИВЕР Сбережения» уведомляют клиента о существовании риска возникновения конфликта интересов, в том числе вследствие осуществления ООО «УНИВЕР Капитал»/ООО «УНИВЕР Сбережения» профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг на условиях совмещения различных видов профессиональной деятельности. ООО «УНИВЕР Капитал» и ООО «УНИВЕР Сбережения» соблюдает принцип приоритета интересов клиента перед собственными интересами/ интересами их работников.

Спасибо!

Благодарим за обращение. Ваша заявка принята.

Наш специалист свяжется с вами в ближайшее время.
Спасибо!
Благодарим за обращение. Асхат Сагдиев лично ответит Вам.

Открыть счет в офисе
Консультация
Подать заявку
Обмен валюты
Задать вопрос спикеру
Звонки от мошенников
В последнее время мы стали получать информацию от посетителей нашего сайта из разных городов России о звонках по телефону от имени консультантов "УНИВЕР Капитал". Звонки поступают с неизвестных мобильных телефонов, в которых сообщается о проводимых конкурсах, акциях, выдаче бесплатных сертификатов, с настойчивым требованием перейти для последующих консультаций в Skype.

Сообщаем, что эти звонки и предлагаемые услуги не имеют никакого отношения к Инвестиционной компании «УНИВЕР Капитал», и производятся неизвестными нам лицами и с явно мошенническими целями.
Как защитить себя?
Проверяйте достоверность информации о проводимых конкурсах и акциях на нашем официальном сайте в разделе Новости, а также официальных аккаунтах в Telegram, Facebook и ВКонтакте.

Запишите номер нашей компании в адресную книгу своего телефона: +74957925550. Если звонок будет с другого номера, он отобразится как неизвестный.

В случае малейших подозрений – обращайтесь в нашу Службу поддержки.
Будьте бдительны!